Проверка документов застройщика

Перед подписанием договора убедитесь, что застройщик имеет полный пакет разрешительной документации.

Все необходимые сведения можно запросить в офисе девелопера — лично, по телефону или написать на электронную почту. Также много полезной информации о застройщике, в том числе документы по строительству и финансовому положению компании, размещается на официальном сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС).

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке:

1. Учредительные документы компании-девелопера:

• устав компании (определяет права и обязанности компании, её структуру); 
• свидетельство ОГРН (подтверждает факт регистрации компании);
• выписка из ЕГРЮЛ (содержит информацию о юридическом лице, в том числе о его адресе, учредителях и структуре) — можно посмотреть на сайте ФНС России; 
• свидетельство ИНН (подтверждает надежность и юридическую чистоту застройщика, позволяет получить информацию о его деятельности, судебных спорах и потенциальных рисках, связанных с покупкой недвижимости).

2. Лицензия и разрешение на строительство. Подтверждает, что застройщик имеет право строить на данном конкретном участке.

При изучении учредительных документов клиента прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений.

При изучении лицензии необходимо обратить внимание на основные реквизиты — вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, убедиться, что срок действия лицензии не истек.

В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа.

3. Проектная декларация. Содержит информацию о застройщике в целом, а также о конкретном объекте — сроки строительства, этапы работ, назначение помещений, количество этажей.

Обратите внимание, что иногда застройщики меняют проектную документацию, сроки ввода в эксплуатацию или другие важные условия проекта. Официальные изменения фиксируются на портале ЕИЖС.

4. Документы на землю. Сюда входит выписка из ЕГРН или договор аренды (подтверждает право застройщика на использование участка).

«В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Также важно перепроверить реквизиты участка — площадь, адрес и кадастровый номер», — подчеркивает Максим Некрылов из компании Регионэлитстрой.

5. Проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Ключевой документ, регулирующий права и обязанности сторон сделки. В ДДУ должны быть указаны сроки сдачи объекта, цена квартиры, порядок оплаты и санкции за нарушение.

Как правило, все перечисленные документы должны быть в открытом доступе, а отказ в их предоставлении может быть признаком неблагонадежности компании.

Оценка опыта и деловой репутации

В первую очередь узнайте историю реализации предыдущих проектов девелопера — количество и сроки сдачи ранее построенных и сданных домов. Эту информацию также можно найти на сайте ЕИЖС. Обратите внимание, публикует ли застройщик на общедоступных ресурсах фотографии сданных домов и текущих проектов на разных стадиях строительства.

Изучите репутацию застройщика — почитайте форумы и группы жильцов, узнайте мнение реальных покупателей квартир в проектах компании-застройщика.

Важно помнить, что как позитивные, так и негативные отзывы зачастую основаны на представлениях конкретного покупателя — его потребностях и запросах. Возможно то, что для кого-то является минусом (например, отсутствие колясочной), для вас не будет иметь значения.

Посещение стройплощадки

Рекомендуется лично посетить объект, который вас интересует. Это позволит увидеть реальный ход работ и оценить соблюдение сроков строительства. Обратите внимание на уровень организации процесса, состояние подъездных путей и прилегающих территорий.

Не стесняйтесь задавать вопросы сотрудникам о ходе строительства и планируемом сроке сдачи объекта.

Оценка финансового положения застройщика

Для оценки финансовой устойчивости девелопера полезно ознакомиться с его бухгалтерской отчетностью. Анализ бухгалтерской документации и годовых отчетов за последние годы поможет определить, насколько эффективно работает компания. Данные публикуются на сайте Единого реестра застройщиков, в карточке девелопера или жилого комплекса.

При оценке финансового положения застройщика стоит обратить внимание на следующие факторы и показатели:

1. Наличие и актуальность отчетности. Отсутствие документации или публикация устаревших данных могут быть признаками ненадежности застройщика.

2. Динамика чистой прибыли. Резкое снижение чистой прибыли из года в год может свидетельствовать о финансовых проблемах. 

3. Размер выручки. Показывает активность застройщика на рынке и его способность привлекать покупателей. 

4. Сравнение кредитных и собственных средств. Объем кредитов в сравнении с собственными средствами может говорить о зависимости застройщика от внешних источников финансирования и его финансовой устойчивости. 

5. Темпы строительства и сроки сдачи объектов. Отслеживайте, насколько застройщик соблюдает сроки сдачи объектов и какие проблемы возникают в процессе.

6. Финансовая модель проекта. Обратите внимание на реалистичность финансовых показателей, таких как срок окупаемости, рентабельность и другие.

Коротко о главном

Проверяя застройщика перед покупкой квартиры, уделяйте особое внимание учредительным и разрешительным документам, репутации, состоянию строительной площадки и финансовым показателям компании. Используйте официальные ресурсы государственных органов и проверенные информационные платформы для сбора сведений.

Также всю необходимую информацию можно запросить напрямую у застройщика — готовность сотрудников предоставить документы о строительстве и компании в целом сама по себе будет важным маркером при проверке.

Материал взят с интернет-ресурса Домклик