В каких случаях могут изъять земельный участок

Дата и время создания:  2026-09-22 11:13:56

Что об изъятии земельного участка говорит закон

Когда могут изъять земельный участок? Действующее законодательство предусматривает несколько оснований:

1. Когда участок нужен для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса РФ).
2. Когда он не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства (статьи 284, 285 Гражданского кодекса РФ).
3. При возникновении чрезвычайных ситуаций — реквизиция (статья 242 Гражданского кодекса).
4. Когда на землю обращается взыскание по долгам (статья 237 Гражданского кодекса).
5. Когда в силу закона она не может принадлежать тому или иному человеку (статья 238 Гражданского кодекса РФ).

Может ли бывший владелец участка рассчитывать на компенсацию, зависит от причины, по которой его забрали.

Ниже подробно расскажем о каждом основании и размере возмещения, если оно предусмотрено.

Изъятие земли для государственных или муниципальных нужд

Согласно Земельному кодексу, это возможно в исключительных случаях:

1. Если земля нужна для выполнения международных договоров России.

Что это значит? Если российские власти подписали соглашение с другой страной и для его реализации необходима конкретная земля, ее могут изъять, даже если собственник не согласен. Например, заключен договор о строительстве нового пункта пропуска через государственную границу РФ. Земельные участки, необходимые для его возведения, власти вправе изъять, а вместе с ними и расположенные на этой территории частные дома.

2. Если участок необходим для строительства и реконструкции объектов, важных для государства, региона или муниципалитета, которые нельзя возвести или преобразовать нигде, кроме как на этом конкретном участке.

Речь, в частности, об объектах:

• энергетики (электростанции, ЛЭП, подстанции);
• атомной энергии (АЭС и ядерные объекты);
• обороны и безопасности государства (в том числе сооружения и линии связи на госгранице РФ)
• транспорта и связи (федеральные трассы, аэропорты, порты, железные дороги, магистральная связь);
• космической деятельности (космодромы, центры управления);
• естественных монополий (трубопроводы, линии связи);
• ЖКХ (газ, тепло, вода, канализация);
• автомобильных дорогах (федеральные, региональные, местные).

Вместе с тем должны быть соблюдены еще два условия:

• Объекты, которые планируется строить на изымаемых участках, должны быть включены в проекты планировки территории.
• Решение об изъятии земли должно быть принято в течение шести лет с момента утверждения соответствующего проекта.

3. По другим основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Есть как минимум два таких основания. Так, землю вправе изъять для:

• создания или расширения особо охраняемой природной территории — заповедников и национальных парков (статья 56.3 Земельного кодекса РФ)
• разработки месторождений полезных ископаемых федерального значения (статья 25.2 закона «О недрах»).

Важно:

В случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд собственнику положено возмещение — деньги или другая недвижимость.

Подробности — далее.

Какую компенсацию можно получить за изъятый участок

Порядок изъятия земли, включая возмещение за нее, также прописан в Земельном кодексе. Согласно ему, собственнику компенсируют рыночную стоимость изымаемого участка, возможные убытки и упущенную выгоду. Если вместе с землей забирают дом, его рыночную стоимость тоже возместят.

Однако если постройку на участке возвели после уведомления об изъятии, компенсацию за нее не выплатят.

Пример:

Участок стоит 2 млн руб., дом на нем — 7 млн руб. Убытки (переезд, оформление документов) — 150 тыс. руб. Таким образом, общая сумма возмещения составит 9,15 млн руб.: 2 млн руб. + 7 млн руб. + 150 тыс. руб.

Вместо денег собственник вправе получить другую недвижимость — это касается и участка, и дома. Если рыночная стоимость предоставляемой недвижимости меньше стоимости изымаемой, разницу должны компенсировать.

Если участок не используется по целевому назначению или используется с нарушениями

Если не используется по целевому назначению

С 1 марта 2025 года собственники земель в населенных пунктах, а также владельцы садов и огородов обязаны освоить участок (подготовить его к использованию) в течение трех лет с момента покупки, а затем начать использовать его в соответствии с целевым назначением.

Что такое целевое назначение земли?

Это характеристика, которая определяет, как именно можно использовать участок в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ).

Владелец участка должен выполнить эти требования, иначе его действия/бездействие будут считаться нарушением.

Решать, есть ли нарушение в каждом конкретном случае, будут администрация и местный Росреестр — опираясь на признаки неиспользуемых земель.

Когда участок могут признать неиспользуемым

Садовый, огородный, приусадебный участок или участок в населенном пункте, не предназначенный для строительства	Захламление или загрязнение отходами > 50% площади участка Зарастание сорняками высотой от 1 м на > 50% площади и деревьями/кустарниками (кроме элементов благоустройства)
Участок, предназначенный для ИЖС	Захламление или загрязнение отходами > 50% площади участка Разрушение зданий и сооружений (в совокупности: крыша, стены, отсутствие окон/стекол) Отсутствие на участке дома и оформленного на него права в течение семи лет с момента регистрации права на землю
Участок, предназначенный для строительства и размещения капитальных объектов (кроме ИЖС)	Захламление или загрязнение отходами > 50% площади участка Разрушение зданий и сооружений (в совокупности: крыша, стены, отсутствие окон/стекол) Отсутствие на участке здания и оформленного на него права в течение пяти лет с момента регистрации права на землю

С какого момента отсчитывается срок освоения в три года

В случае с участками, которые купили после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента регистрации права. Если земля в собственности давно, он будет исчисляться с 1 марта 2025 года.

По истечении трех лет могут выявить нарушение, связанное с состоянием непосредственно самого участка (захламление, зарастание). Что касается нарушения в виде отсутствия построенного и оформленного дома или другого здания, его могут выявить не ранее чем через 10 лет (для ИЖС) и 8 лет (для капитальных объектов, кроме ИЖС) с момента регистрации права на земельный участок.

Как будут бороться с нарушениями

Ранее в Росреестре разъясняли, что сначала собственнику направят предостережение о недопустимости того или иного нарушения с рекомендацией освоить участок. Если тот никак не отреагирует, ему выдадут предписание устранить нарушение в течение определенного срока, как правило, это полгода.

Если и это не помогло, на владельца заведут дело об административном правонарушении и направят ему новое предписание. Кроме этого, собственнику дадут возможность объяснить его действия/бездействие — на случай, если у него была уважительная причина.

Первое нарушение повлечет только предупреждение, второе — уже штраф. И только после этого землю могут изъять через суд и продать с публичных торгов.

Если участок используется с нарушениями

Согласно статье 285 ГК РФ, такими нарушениями являются:

• использование земли не по целевому назначению;
• существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинение вреда окружающей среде ввиду использования участка;
• расположение на участке самовольной постройки, которую суд постановил снести или привести в соответствие с градостроительными нормами.

В этих ситуациях собственнику также дадут шанс устранить нарушения.

При этом в обоих случаях — если земля не используется по целевому назначению или используется с нарушениями — участок могут продать с торгов. А вот деньги от продажи должны выплатить бывшему собственнику — за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Важно:

Изъятие участка — крайняя мера и применяется только в том случае, когда больше никакие меры не подействовали.

При возникновении чрезвычайных ситуаций

Это не классическое изъятие, а реквизиция — когда государство может принудительно изъять любое имущество, включая земельные участки, в чрезвычайных ситуациях. Что это за ЧС?

• стихийные бедствия
• аварии
• эпидемии
• эпизоотии (эпидемии среди животных)
• иные обстоятельства, которые носят чрезвычайный характер, например, военное положение

Земельный участок в этом случае могут изъять на время, а собственник может рассчитывать поначалу только на возмещение убытков. Если вернуть землю по окончании ЧС невозможно, бывшему владельцу должны компенсировать рыночную стоимость изъятого участка или предоставить равноценный.

Взыскание имущества за долги

Если человек кому-то должен (банку, налоговой, другому гражданину), вторая сторона может через суд добиться изъятия имущества должника, включая земельный участок. Его, в свою очередь, продадут на торгах, а деньгами от продажи погасят долг. Если какая-то сумма останется, ее выплатят бывшему владельцу земли.

Исключение:

Изъять нельзя единственное жилье должника (если оно не в ипотеке) и, соответственно, земельный участок, на котором оно находится, если речь идет о частном доме.

Судебный порядок действует, только если в договоре или законе не прописано иное. Иногда взыскание может происходить внесудебно.

Если по закону участок не может принадлежать тому или иному человеку

Чаще всего в этом случае речь об иностранцах, лицах без гражданства и компаниях с иностранным участием. Они не могут владеть землями сельхозназначения — только арендовать. Иностранцы также не вправе иметь в собственности участки на приграничных территориях, перечень которых устанавливает президент, и на иных особых территориях в соответствии с федеральными законами.

Согласно статье 238 ГК РФ, если человеку достался участок (например, в наследство), который не может ему принадлежать, владелец должен его продать в течение года с момента возникновения права собственности.

В противном случае государственный орган или муниципалитет может обратиться в суд. Суд обяжет продать участок с торгов или передаст его в государственную/муниципальную собственность.

В обоих случаях бывшему собственнику возместят стоимость имущества — вырученную от продажи сумму либо стоимость имущества, определенную судом.

 

Что в итоге

1. Изъять земельный участок могут по разным причинам, но наиболее вероятные — для госнужд, за долги и использование с нарушениями.
2. Компенсация есть почти везде. Размер и порядок выплаты зависят от основания.
3. При изъятии земли для госнужд и реквизиции возмещают рыночную стоимость, убытки и упущенную выгоду.
4. Если участок не используется по целевому назначению или используется с нарушениями, его могут продать с торгов, а деньги от продажи выплатить бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.
5. Большинство случаев изъятия предусматривает вмешательство суда. Иногда взыскание может происходить внесудебно, если это прописано в договоре или законе.

Ответы на частые вопросы

Могут ли изъять земельный участок за долги по кредитам или налогам?

Да, это допускает статья 237 ГК РФ. В этом случае участок могут изъят, продать с торгов, а вырученные деньги направить на погашение долга. Остаток средств выплатят бывшему владельцу земли.

Какую компенсацию получают собственники при изъятии участка для госнужд?

Размер возмещения состоит из рыночной стоимости изымаемого участка, суммы возможных убытков и упущенной выгоды. Если вместе с участком изымается дом, в размер возмещения включается его рыночная стоимость.

В каких случаях государство может забрать землю принудительно, а в каких — по соглашению?

По соглашению — только изъятие участка для госнужд. Все остальное — принудительно, чаще всего по решению суда.

Материал взят с интернет-ресурса Домклик